广州新房限价放松？业内人士：暂未看到文件，落地还需时日
一则“广州新房限价放松”的消息点燃了中秋节后的广州楼市。近日，有市场消息称，广州新备案项目“一房一价”由此前的按楼栋均价上下浮动6%，调整为上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价，多名业内人士评价此举为“顺势而为”。不过，截至记者发稿前，相关部门尚未就此事回应。
同项目不同房源价差或扩大
据市场消息，本轮限价调整面向整个广州新房市场，覆盖新备案项目、已做过价格备案的单元及已备案但未售项目。
针对新备案项目，由原先的按楼栋均价正负6%调整为上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。若是已在2022年3月29日前做过价格备案的单元，网签下限可以突破10%；3月29日后价格备案的单元（网签已设下限10%），若超出备案价下浮10%成交，可向区住建局提出申请，经市局同意后可取消下限进行网签。
此外，已完成价格备案超3个月的未售单元，可按照新项目原则进行价格调整，调整原则均价不能上浮，分户单价可按上浮10%、下浮20%调整。
广州某项目销售现场。林少娟 摄
对于上述消息，广州某房企人士向记者表示，内部已了解这个调整，“有所耳闻”，但其暂未看到具体的通知文件。天河区、越秀区、黄埔区多名房产中介则告诉记者，该调整属实，但具体落地执行还需时日。
若前述新规落地，广州同一项目不同房源的价差可达30%。黄埔区一名房产中介向记者举例，假设某楼盘某号楼的备案价为5万/平，若按照最新的限价政策，该楼栋的优质房源可涨价至5.5万/平，较次的房源则可降价至4万/平。同样是100平的房子，价差或可达150万。
“但每个楼盘都涨10%或降20%的可能性不大，还是要看项目的具体位置和配套。”前述中介补充。
这并非广州第一次对限价政策作出调整。去年8月，广州加强新房市场调控，对于已取过预售证的项目，再次取证时的备案均价需较上一期推盘均价下调3%。今年4月，广州对此进行微调，已开盘的项目新拿预售证时，允许调价6%；新盘则按照政府提供的上季度的网签均价作为项目均价，开发商可在此均价的基础上上下浮动6%，进行差别销售。
业内：开发商定价空间大，利于整体去化
多名业内人士在接受记者采访时表示，若该调整属实，广州此举可视为“顺市场情况而为”。“目前我们需要市场变得暖一点，调整备案价浮动区间是情理之中。”一名房地产投资人士表示。
当下，广州楼市去化仍不十分理想。据地产研究机构克而瑞数据，2022年1-8月，广州一手住宅供应588.8万平方米，同比减少9.44%，成交面积539.21万平方米，同比减少31.30%。8月单月，广州网签一手住宅6156套，同比减少8.31%。
“备案价浮动区间过窄会打击开发商推货的信心，不便于开发商灵活定价，可能会滋生个别不合理的现象。”该投资人士表示。前述房地产中介则补充称，受限价影响，个别开发商为追求利润，在销售时会加收“装修费”，一般在数十万到上百万不等。该中介认为，接下来，优质房源大概率会上调价格，稍次的房源则可进一步降价促销。“给了开发商更大的定价空间。”
广东省城规住房政策研究中心首席研究员李宇嘉持有相似的看法。“‘一房一价’本质上是限制房价过快上涨，引导开发商合理定价和市场预期。目前市场形势已经生变，一方面是高价改善盘卖得好，甚至供不应求；另一方面是低价刚需盘去化难。因此，就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价，部分盘可以降价促销。”李宇嘉认为，如此差异化的定价政策可达到精准营销的效果，加速去化。“既能实现销售规模，还能稳定市场预期，也能降低普通购房者的购房门槛。”
今年以来，已有多个城市就备案价作出调整。5月，中山市官方发布通知称，新建商品住房实际销售价格，可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案。8月，北京有部分楼盘备案价放松。“对广州这样的一线城市来说，中心城区房屋供求矛盾大，供求匹配难度大，通过价格引导以稳定预期和购买力是长期策略，但也会实时调整。”李宇嘉说。
南都·奥一新闻记者 林少娟
